11일 오후 서울 강남구 개포동 뷰 갤러리(VIEW Gallery)에서 개관한 '공덕 SK리더스뷰' 모델하우스를 방문한 시민들이 줄을 서서 입장을 기다리고 있다. '공덕 SK리더스뷰'는 8.2부동산대책 이후 첫 분양단지로 관심을 끌고 있다. 2017.8.11/뉴스1 © News1 박세연 기자

'8·2 부동산 대책'의 대출 규제는 투기지역과 투기과열지구의 기본 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 일률적으로 각각 40%로 제한한다는 것이 핵심이다. 이번 대책의 타깃이 투기수요인 만큼 주택담보대출을 1건 이상 보유한 다주택자는 30%로 더 옥죄었다. 서민·실수요자 보호를 위해 △무주택세대 △연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원) 이하 △주택가격 6억원 이하를 동시 충족하면 50%로 완화된 기준을 적용한다.

하지만 사전 예고없이 대책이 발표되고 대출 규제가 즉시 시행되면서 일선 대출 현장에선 큰 혼선이 빚어졌다. 금융당국이 13일 이런 혼란을 줄이고 '8·2 대책' 대출 규제의 대원칙을 명확히 하기 위해 구체적인 가이드라인을 포함한 '주택시장 안정화 방안' 관련 FAQ(자주 묻는 질문)을 발표했다. 

당국은 먼저 2일 이전에 부동산 매매계약을 맺었으나 아직 대출을 받지 못해 한도가 줄게 된 경우 종전(LTV 60%)대로 대출을 받을 수 있는 구제 대상을 구체화했다. 은행업 감독규정 개정안 부칙엔 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 투기지역·투기과열지구 지정 시 3가지 예외 사례를 규정하고 있다. 지정 전 △대출금 신청접수 완료 △대출만기 연장통보 접수 △이에 준하는 차주 등이다. 

당국은 '이에 준하는 차주'에 무주택세대와 함께 기존 주택 처분을 약속하는 1주택 세대를 포함시켜 구제하기로 했다. 금융당국 관계자는 "투기지역 등 지정 전 계약금 납부나 청약신청 등 '적극적 조치'로 일정 수준 이상의 대출이 가능하다는 기대이익이 있었으나, 대출금 축소로 계약금 포기, 청약기회 상실 등의 기대이익 손실이 우려되는 경우 예외를 인정한다"고 했다.

예컨대 지정일(3일) 이전에 아파트 분양에서 당첨됐지만 지금까지 시행사와 분양계약을 체결하지 않았더라도 무주택세대(처분조건부 1주택 세대 포함)는 종전 대출 기준(LTV 60%. DTI 50%)을 적용한다. 아직 계약 미체결 상태로 계약금을 내지 않아 '8.2 대책' 당시엔 대출 규제 대상에 포함됐으나 '선의의 피해자'로 인정받게 된 것이다.  

금융당국은 다만 2주택자 이상 등 다주택세대의 경우 기존 주택 처분으로 부족한 대출금을 충당할 수 있다는 점에서 '선의의 실수요자'에서 배제하고 예외없이 강화된 대출 규제를 적용하기로 했다.

금융당국은 아울러 LTV·DTI 한도를 완화 적용하는 서민·실수요자의 연소득 요건도 높인다. 개정안에는 서민·실수요자 요건이 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원) 이하, 주택가격 6억원, 무주택세대주(이상 동시 충족) 등으로 규정돼 있다.

이 중 정책대출인 디딤돌대출 기준에 맞춰져 있는 소득 요건을 부부합산 연소득 7000만원(생애최초 8000만원) 이하로 완화한다. 금융당국 관계자는 "우리나라 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격요건 등을 종합적으로 고려했다"며 "이번주 개정안에 변경된 소득 요건을 반영할 것"이라고 했다.

이렇게 되면 부부합산 소득 6500만원인 차주가 투기지역에서 LTV 40%를 적용받아 아파트 담보대출을 받았다면 개정안 시행 후 LTV 10%포인트만큼 추가 대출을 받을 수 있다. 은행들은 이번 가이드라인을 14일부터 일선 영업점에 배포해 대출 절차에 적용한다. 개정의 경우 오는 14일 규제개혁심사위원회를 거쳐 이번주 임시 금융위원회에서 의결, 시행된다.