서울 강남구의 한 아파트 단지. 2017.2.6/뉴스1 © News1 구윤성 기자

분양권 전매와 1순위, 재당첨 제한을 골자로 한 11·3 부동산종합 대책(11·3 대책)이 발표된 지 6개월이 지났다.

주택시장을 실수요자 중심으로 재편하고 국지적 투기열풍을 효율적으로 제한했다는 평가가 나온다. 하지만 올들어 다시 달아오르는 시장을 위한 대책 재점검이 필요하다는 지적이다.

2일 정부 관계자와 부동산업계 등에 따르면 지난해 발표한 11·3 대책은 수도권 재개발 지역을 중심으로 달아오른 투기과열 조심을 막기 위한 정부대책 중 하나다.

11·3 대책은 서울 강남4구를 비롯해 경기 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 금지하는 등의 강력한 대응책을 내놨다. 1순위 청약 강화와 계약금 요건 분양가격 상향 조정, 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외 등의 내용도 포함됐다.

◇ 11·3 대책 후 청약수요·주택 인허가 큰 폭 감소 

청약시장의 진입 장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 투기수요는 줄었다. 예를 들어 지난해 11월3일 이전 서울지역에서 분양한 8개 단지의 총 총약자수 평균은 1만7028명, 청약경쟁률은 87.5대 1을 나타냈다. 하지만 11월3일 직후 분양단지 9곳의 평균 청약자수는 3255.7명, 청약경쟁률은 16대 1로 급감했다.

공급과잉 우려가 높았던 지난해 말 11.3 대책 이후 주택 인허가 물량이 감소세로 돌아선 것도 성과로 손꼽힌다. 올해 1월부터 3월까지 누적된 인허가 물량도 전년동기대비 13.4% 줄었다.

11·3 대책 이후 전국 17개 시도 중 전국평균보다 높은 상승률을 기록하며 시세를 주도한 지역은 9곳에서 6곳으로 줄었고 매매가 상승 양극화도 일정부분 해소했다.

이밖에 11·3 대책이 지난해 정부가 내놓은 부동산 대책 중 가장 실효성이 높은 대책으로 손꼽히는 것은 실수요자와 투기수요를 명확히 걸러내는 역할을 했을 뿐만 아니라 부동산 시장 안정화를 명확한 목표로 설정했기 때문이다.

지난해 2월 정부는 주택담보대출의 비거치식 분할상환을 유도하는 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했고 6월에는 1인당 HUG 중도금 대출보증 건수를 무제한에서 2건으로 제한했다. 1인당 보증한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한했다. 8월에는 8·25 가계부채 대책을 통해 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화하겠다고 밝힌 바 있다.

하지만 가계부채 대책의 성격이 강했던 11·3 대책 이전의 정책들은 되레 분양권 경쟁을 부추기거나 실수요자의 주택구입까지 영향을 미쳤다.

국토부의 관계자는 "11·3 대책의 경우 사실상 최초로 투기조짐을 보이는 지역을 선별해 적시에 대응할 수 있도록 했다"며 "그만큼 부동산 투기수요를 효율적으로 제한할 수 있게 된 것"이라고 말했다.

모델하우스 내부 전경/ 사진=김희준 기자© News1

◇ 분양시장 열기 재점화…정책 효율성 정비해야
 
하지만 올 들어 금융당국이 잔금대출에 여신삼사 가이드라인을 적용하는 등의 가계부채 대책을 추가로 내놓으면서 실수요자를 살리겠다는 11·3 대책의 목표는 조금씩 후퇴한 모양새다.

여기에 11·3 대책이 집값 상승엔 영향을 미치지 못했다는 지적도 나온다. 실제 부동산114 등에 따르면 11·3 대책 이후(2016년 11월~2017년 3월) 5개월간 전국 아파트 3.3㎡당 매매가격은 0.57%(1050만→1056만원) 상승했다.

11·3 대책 이전 동기간 상승률인 0.5%(998만→1003만원)보다 0.07%포인트 높은 수준이다. 11·3 대책 추진 후 반년이 지난 시점에서 다시 달아오르는 분양시장도 고민해야 할 문제다.

정부세종청사가 들어선 세종시 '힐스테이트 세종 리버파크'의 경우 지난달 28일 평균 청약경쟁률이 104.8대 1을 보였다. 전용면적별로는 98㎡형이 145.11대 1의 경쟁률을 나타냈다. 장미대선을 앞두고 모델하우스에선 평균 2만~3만명의 내방객들이 들어서고 있다.  

정부의 한 관계자는 "올해는 정부의 부동산 규제책과 주택공급 과잉으로 3분기까지 주택시장의 하향세가 예고돼 부동산시장의 과열양상이 없는지 살펴봐야 한다"며 "대선 이후 신정부의 주택정책에 맞춰 11·3 대책의 효율성을 확대하는 방안을 고민할 필요가 있다"고 말했다.