서울시내 은행 대출창구에서 시민들이 업무를 보고 있다.© News1 안은나 기자

금융당국이 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제의 단계적 적용 시기를 앞당김에 따라 차주들이 내년부터 은행을 통해 대출받을 수 있는 한도가 대폭 축소된다.

금융위원회는 26일 '갚을 능력에 맞게 빚을지는' 관행을 정착하기 위한 소득기준 가계대출 규제 조기시행을 골자로 하는 '가계부채 관리 강화방안'을 발표했다.

금융위는 올해 7월부터 부동산 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 1억원 넘는 신용대출을 받으면 은행에서 차주별로 40%(2금융권은 60%)의 DSR 규제를 적용하고 있다. 내년 7월부터는 총대출액 2억원 초과 차주(2단계), 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과 차주(3단계)로 대상을 순차적으로 확대할 예정이었다.

그러나 1800조원을 넘어선 가계부채를 억제하기 위해 차주단위 DSR 규제를 예정보다 6개월~1년 앞당겨 당장 내년 1월부터 2단계, 7월부터 3단계 규제를 시행하기로 했다. 신용대출에 대한 산정 만기도 지난 7월 10개월에서 7개월로 줄인 데 이어, 내년 1월부턴 5개월로 추가 축소하기로 했다.

내년 1월에 DSR 2단계가 조기 시행되면 총대출액이 2억원을 넘는 차주의 대출한도가 대폭 줄어든다. 현재 연소득 4000만원에 대출이 하나도 없는 무주택 세대주가 서울에서 6억원짜리 집을 살 경우, 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%까지 인정받아 주담대로 3억6000만원을 빌릴 수 있다. 여기에 연봉 수준인 4000만원까지 신용대출로 더 받을 수 있어 총 4억원을 대출로 충당할 수 있었다.

하지만 2단계 규제에서는 집값과 상관없이 총대출액이 2억원(3단계는 1억원)을 넘기만 하면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연봉 4000만원은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 1600만원(월 133만원)을 넘을 수 없다. 주담대 만기를 최장 30년(금리 3.5%)으로 잡아도 3억원밖에 대출이 안 된다. 종전 대출한도보다 1억원 줄어드는 것이다.

이미 이용 중인 신용대출이나 마이너스통장 등이 있으면 대출한도는 더 줄어든다. 신용대출 4000만원(금리 4.0%)이 있는 연봉 4000만원 무주택자가 6억원짜리 아파트를 살 경우 현재는 주담대로 3억6000만원을 추가 대출받을 수 있다. 그러나 대출금 2억원 이상에도 차주별 DSR이 적용되고, 신용대출에 대한 산정 만기도 축소(7년→5년)되면 주담대 한도는 1억3300만원(30년 만기, 금리 3.5%)으로 급감한다.

다만 이런 경우 신용대출을 일시상환 방식이 아닌 균등분할상환 방식을 적용하면 DSR 산정 시 평균만기(5년)가 아닌 실제만기(최장 10년)를 적용받을 수 있어, 주담대 한도를 2억700만원까지 늘릴 수 있다.

또 DSR 40% 규제 하에선 대출금리가 오를 경우 매월 납부해야 하는 원리금이 늘어 대출한도가 줄어들 수 있기 때문에 금리 변동 상황을 수시로 점검해야 한다. 대출금리가 3.5%일 때 연봉 4000만원인 차주가 받을 수 있는 주담대 한도는 3억원(30년 만기)이지만, 대출금리가 4.5%로 오르면 2억7000만원, 5.0%로 오르면 2억5000만원으로 줄어들게 된다. 

금융당국은 전체 차주의 13.2%(금액기준 51.8%)가 DSR 2단계, 29.8%(금액기준 77.2%)가 3단계 규제를 적용받을 것으로 예상했다. 장기간 빚투(빚내서 투자), 영끌(영혼까지 끌어모아 대출) 열풍이 지속되면서 대출 규제를 받는 차주는 더 늘어날 것으로 전망된다.