강남구의 한 아파트 상가(자료사진) 2017.6.19/뉴스1 © News1 박지혜 기자

재건축 활성화 기대와 함께 이른바 '썩상'(썩은 상가) 투자가 다시 주목받고 있다. 최근에는 노원구 재건축 단지에서 나온 한 물건은 감정가의 2배에 낙찰됐다. 노후 상가를 새집으로 바꿀 수 있단 가능성에 투자에 나서는 이들이 늘고 있는 가운데, 전문가들은 과열된 상가 투자에 섣부르게 진입했다간 손해를 볼 수 있다고 우려했다. 

5일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 30일 서울북부지법에서 진행된 경매에서는 서울 노원구 상계동 상계주공6단지 아파트 상가 지하층 매물(12㎡)이 8125만원에 낙찰됐다. 이 물건의 감정가는 3900만원이었다.

이 상가가 감정가 2배가 넘는 값에 낙찰된 까닭은 재건축 추진 단지에 있는 상가 물건이었기 때문이라는 것이 업계 분석이다. 이주현 지지옥션 매니저는 "임대를 주기 위한 목적보다는 재건축 후 새 아파트를 받을 목적으로 높은 값을 써낸 것으로 보인다"고 했다.

상가가 위치한 6단지는 재건축 사업 초기 단계로, 새 정부의 안전진단 완화 호재를 바로 받는 곳이다. 이 단지는 지난해 4월 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아뒀지만, 새 정부의 구조안전성 평가 비중 완화를 기대하며 적정성 검토 유예를 요청해놓은 바 있다.

재건축 아파트 단지 상가의 몸값이 높아진 가장 큰 이유는 새 아파트를 가질 수 있다는 기대감 때문이다. 이전에는 재건축을 추진하더라도 상가를 제외하는 경우가 많았는데, 상가 조합원 반발로 사업이 지연되는 일이 많아지자 다수 조합이 신축 상가 대신 주택을 선택할 수 있도록 협의에 나선 바 있다.

서울 서초구 신반포2차 조합은 지난 2020년 산정비율을 10분의 1로 낮춰 상가 조합원들도 새집을 받을 수 있도록 정관을 개정했다. 인기가 크게 오르면서 매물도 사라졌다. 신반포2차 내 상가인 잠원쇼핑센터는 지난해 3월 면적 20.47㎡ 상가가 4억9000만원에 팔린 뒤 아직까지도 손바뀜 사례가 없다.

올림픽선수기자촌의 아파트 상가는 지난해부터 가격이 급등하기 시작했다. 지난해 7월 5.25㎡가 8억원에 팔리는 등 18건이 거래됐다. 올해 들어서도 2월에 15.99㎡가 16억원, 9.9㎡가 12억5000만원에 팔렸다. 평당 3억~5억 수준이지만 수요보다 매물이 적다는 것이 중개업소 설명이다.

여기에 주택 시장 규제에 유주택자의 틈새 투자 상품으로 노후 상가가 주목받게 됐다. 이미 집이 한 채 있는 사람이 주택을 추가로 매입하려면, 대출이 어려울 뿐만 아니라 취득세부터 보유세, 양도세까지 세금 폭탄에도 직면하게 된다. 하지만 상가는 대출이 비교적 자유롭고 재산세 부담도 주택보다 적다.

다만 전문가들은 재건축 단지 노후상가 투자가 고위험 투자라는 점을 강조했다. 섣부르게 투자에 나섰다간 시간도 돈도 잃을 수 있다는 설명이다.

한 업계 전문가는 "당장 산정 비율을 확인해 상가 대신 주택을 받을 수 있다는 점을 확인했다고 하더라도 추후 조합이 정관을 개정하면 계획이 수포로 돌아갈 수 있다. 상가 조합원에 대한 제도도 미비하다"며 "이미 가격도 많이 올라 과열된 시장에 섣부르게 진입했다간 큰 손해를 볼 수 있다"고 말했다.