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"선도지구 선정 기준 5월 발표, 동의율 배점이 가장 높다"[일문일답]

'반대 의견' 많을수록 불리, 감점 항목으로 포함할 듯
분당은 최대 9400가구 지정가능…"전체 10%는 미정"

[편집자주]

뉴스1 © News1 김명섭 기자
뉴스1 © News1 김명섭 기자

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시 특별법)의 27일 시행을 앞두고, 선도지구 선정 기준 등 밑그림이 그려지고 있다.

25일 국토교통부에 따르면 국토부는 다음 달 중 선도지구 선정 기준 등을 발표할 계획이다.

선도지구 지정 시에는 재건축 동의율을 가장 중요하게 평가한다. 이와 함께 가구당 주차장 대수 등 주민 불편 정도, 통합 정비의 규모 등의 평가 항목도 마련할 것으로 보인다.

선정 규모는 신도시별 정비대상 물량(주택재고)의 약 5~10% 수준이다. 예컨대 9만 4000가구 규모의 분당은 최대 9400가구를 선도지구로 지정하게 되는 것이다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "선정 기준이 확정된 것은 아니고 지자체들이랑 만나서 얘기를 하고 있다"며 "지역 여건들을 감안하고 수정 보완해서 다음 달에 발표하려고 한다"고 말했다.

다음은 최병길 단장과의 일문일답.

-선도지구 선정 기준은.

▶배점이 높은 건 동의율로 생각하고 있다. 다음으로는 노후도나 편의시설 등을 판단해야 한다. 정량적으로 평가할 수 있는 요소들 가구당 주차대수나 소방 활동 편의성 등을 보려고 한다. 섬세하게 들어가면 안전진단처럼 돼 버릴 우려가 있다. 정상적인 것은 제외하려고 한다.
또 도시기능 향상을 위해선 통합 정비가 필요하기에 규모 등도 확인하려고 한다. 다만 아직 확정된 것은 아니고 지역 여건 등을 감안하고 수정 보완해서 다음 달에 발표할 계획이다.

-발표 시기를 5월 말로 보면 되는지.

▶5월 중순 이후가 될 것 같다. 동의율 같은 경우에도 좀 배점 구간을 직선 보강법이라고 해서 동의율이 높을수록 점수가 많이 나오게 설계할 계획이다. 가점이나 감점 항목들도 고려하고 있다. 예를 들면 서울시가 신통 기획할 때 감점 항목에 반대 동의율도 포함돼 있다. 그런 것들도 고민하고 있고 그다음에 이제 가점 항목들도 있는지 더 논의를 해봐야 한다.

-선도지구 경쟁이 과열될 우려는 없나.

▶분당 같은 곳은 경쟁이 많이 과열되는 것으로 듣고 있는데, 다만 이번에 선도지구 선정이 안 되더라도 올해와 비슷하게 내년에 같은 절차를 진행할 것이다. 매년 하는 것이기 때문에 선도지구 안되면 재건축이 영원히 안 된다는 것은 오해다. 선도 지구 중에 사업을 하다가 또 계획 수립이 지연되면 빼고 다른 지구를 넣는 것들도 고려하고 있다.

-선도지구 규모를 신도시별로 총정비 대상 물량(주택재고)의 약 5~10% 수준에서 정한다고 했는데, 어느 정도 수준인지.

▶공동주택 기준으로 분당이 9만 4000가구, 일산이 6만 3000가구, 나머지가 4만 가구 정도다. 이 기준에서 5~10% 수준으로 보면 된다. 최대한 3만 가구 정도 한다는 것이다. 1기 신도시 전체적으로 보면 최대는 3만 가구 정도가 될 수도 있다. 다만 지역별로 다 10%를 할지는 아직 정해지지 않았다.

-용적률 %로는 구체적으로 늘어나는 수치는.

▶가이드라인을 제공하는 것이고, 기본 계획에 가면 용적률이라든지 공공기여에 관한 사항들이 구체적으로 나온다. 예를 들어 어떤 신도시는 도시 평균 용적률을 기준 용적률 얼마로 하겠다고 결정될 것이고, 그다음에 공공 기여 비율도 1구간은 몇 프로 2구간은 몇 프로 혜택을 준다는 게 다 나올 것이다.

-선도지구 지정 시 금융적 지원도 있는지.

▶법상으로는 행정적, 재정적 지원을 할 수 있다고 돼 있는데, 사실은 민간 재건축 사업이니까 정부에서 재정 지원을 직접 할 수는 없어 보인다. 다만 미래도시 펀드라든지 보증 상품 등은 당연히 적용되게 하는데, 이것은 다른 뒤에 하는 사업에도 똑같이 적용한다.

-이주단지가 전세시장에 영향을 주진 않을지.

▶주변 지역에 주택 공급이 어느 정도 되고 있는지. 전세시장에서 얼마만큼의 물량을 받을 수 있는지 등을 분석하면, 그다음에 이주단지도 어떤 규모로 어디에 하겠다는 게 나올 것이다. 그렇게 하면 전세시장에 큰 불안을 초래하지 않을 것으로 본다. 만약에 전세시장이 불안하다고 하면 물량을 조정할 수도 있다.

-이주단지 조성을 위해 그린벨트도 해제하나.

▶공공택지라든지 유휴부지를 먼저 고려한다. 그린벨트를 해제하는 것은 검토되고 있지 않다.

-재정비 관련 2027년 착공이 목표인데, 현실적으로 가능할지.

▶2027년 착공하는 것을 원칙으로 하지만 사업 여건이 단지마다 다르기 때문에 어떤 단지는 늦을 수도 있다.

-분담금에 대한 부담이 커지고 있는데.

▶분담금을 지금 추정하는 것이 의미가 있을지 의문이다. 왜냐하면 정비 계획이 나와야 용적률이 정해지고 분양 물량도 나온다. 이후 설계가 되면 공사비도 나오는 건데, 지금 산출한 분담금은 나중에 바뀔 가능성이 매우 크다. 신뢰할 만한 수준은 아니다. 금융 지원도 하게 되고 통합 재건축하면 공사비 절감 효과도 있기 때문에 사업성은 최대한 확보해 준다.

-투자수요는 어떻게 막을 것인지.

▶권리산정 기일 정해지면 막는 게 맞는 것 같다. 특별법에서 특별한 규제를 하는 것은 포함돼 있지 않다.

-리모델링은 혜택이 없어 갈등이 심해지는 것 같다.

▶노후도시법 내에서 리모델링에 대한 특례를 두고 있고, 주민들이 선택해야 하는 문제다. 그 과정에서 분담금 같은 것도 볼 텐데, 지자체에 확인하기로는 (리모델링의) 분담금이 상당히 높은 수준으로 추정이 된다.

-대규모의 재건축이 실시되는데 자재 공급이 충분할지.

▶매년 2만 가구씩 착공하는 게, 우리나라 착공 물량에 비하면 그렇게 큰 규모는 아니기 때문에 큰 무리가 있진 않다.

-처음에는 신도시 1곳에 1개의 선도지구를 지정한다고 했었는데.

▶구역마다 물량이 다르다. 구역 숫자는 신청하는 거에 따라서 결과가 달라질 것이기 때문에, 지금 단계에서 딱 몇 개 다 말하기는 쉽지 않다.
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