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1기 신도시 재건축 '버티기 조합원' 없앤다…"표준 정관에 '손배' 책임 명시"[일문일답]

이주 및 착공 지연 요인 사전 제거, 삼성물산 래미안 원베일리 등 성공 사례

[편집자주]

경기 고양시 일산 서구 아파트단지 일대. (자료사진) 2019.5.12/뉴스1 © News1 박세연 기자
경기 고양시 일산 서구 아파트단지 일대. (자료사진) 2019.5.12/뉴스1 © News1 박세연 기자

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 '선도지구' 선정 작업이 본격화한 가운데 정부가 구체적인 '시간표'와 '배점표'를 공개했다.

선정 규모는 총 '2만 6000가구+α'로 오는 11월 첫 선도지구를 선정한다. 또 주민 동의율과 정주환경 개선 시급성 등 5개 항목을 평가한다. 나아가 전세시장을 자극하지 않는 '질서 있는 재건축' 사업을 추진한다는 목표다.

특히 정부는 재건축 사업의 장애 요인 중 하나인 이른바 '버티기 조합원'을 사전 차단한다는 방침이다. 이를 위해 향후 배포할 '표준 정관'에 버티기 조합원으로 인한 사업 지연 시 관련 손해배상을 청구하는 내용을 포함할 예정이다.

다음은 정우진 국토교통부 도시정책관, 임채현 도시정비기획준비단 사무관과의 일문일답.

-알파 물량이 최대 얼마인지

정우진▶기준 물량의 50% 이내로 분당의 경우 기준 물량 8000가구에 플러스알파 하면 최대 1만2000가구, 일산이 9000가구 등이다.

-지금 관심을 갖고 동의서를 받은 단지가 어느 정도 규모인지.

정우진▶지금 받아놓으신 동의서는 사실 유효하지 않다. 6월 25일 이후에 저희가 정한 양식이 있기 때문에 그 양식에 맞는 동의서를 받아서 제출해 주셔야 유효하다. 그렇기 때문에 지금 그냥 임의로 받으신 거는 사실 효력이 없다. 각 5개 지자체가 6월 25일 다 같이 공고한다.

-상가 쪼개기 등에 대한 문제 제기도 있다.

정우진▶그거는 도정법(도시 및 주거환경정비법)의 지분 쪼개기를 금지하는 걸로 해서 지금 개정을 좀 하려고 지금 주택 정비 쪽하고 협의하고 있다. 좀 급한 과제 중에 하나다.

-27년 착공 목표면 26년 하반기까지는 각종 행정 절차가 마무리돼야 하는 건데 현실적으로 가능한지.

임채현▶저희가 이주 및 철거 시점부터 착공으로 보고 있다. 저희가 공사 기간을 3년을 잡을 때 1년은 이주 철거로 잡는다. 그리고 2년을 순전한 공기로 잡는데 그래서 27년에 저희가 이주 철거 시점을 착공으로 보기 때문에 공사 전체 기간을 3년으로 봤을 때 30년 입주가 가능하다 이렇게 계산을 했다. 그래서 27년에 첫 착공이 27년 초에 이주 철거 1년 그리고 건물 순전히 올리는 데 2년 그래서 총 3년으로 30년 입주 이렇게 계산을 했다.

-27년 상반기에 이주를 시작했다 그래도 28년 상반기에 진짜 일반적으로 생각하는 착공을 할 수 있을지도 모르겠다.

임채현▶그간 이주가 사실 길었던 게 단지나 동별로 버티기하는 경우가 있었다. 그래서 저희가 실제 시공사들 이렇게 만나서 조언을 받았는데, 실제 1~2분기 안에 이주를 완성한 사례들이 있었다.

어떻게 했냐면 정관에다 이주를 순차적으로 하게 돼 있는데 버틴다거나 이러면 모든 이주 비용을 부담케 하는 걸로 정관을 마련한 사례가 있었다. 그래서 저희가 이번에 같이 하려고 하는 게 협력형 미래도시 정비 모델 같은 걸 마련을 하면서 통합 재건축 가이드라인을 동시에 제공하려고 한다.

그때 표준 정관 같은 거를 같이 배포를 하려고 하는데 거기에 이주 같은 게 공사 지연 원인 유발을 하면 모든 비용을 부담케 한다거나 이런 식으로 해서 이주 지연이 발생하지 않게 하려고 하고 있다.

-그게 법적 구속력이 있는 건지.

임채현▶실제로 손해배상 책임이 발생한다. 저희가 조합 설립할 때 정관도 같이 마련을 하게 돼 있으니까 거기에 그런 표준 정관 쓰실 수 있게 준다.

예를 들어 주민들이 정관 마련하면서 발생하는 갈등들이 있다. 이 조항을 어떻게 왜 넣냐 이 조항 넣자 빼자 하는데 그런 판단 같은 게 하실 수 있게 근거로 제시하려고 하는 게 표준 정관이고 그리고 거기에 붙어서 미래도시지원센터도 있고 또 지자체에서 최종 조합 정관이나 설립 승인을 해주기 때문에 그런 것들을 반영을 해야 좀 더 이렇게 빨리 나갈 수 있게 이렇게 계속 이끌어 줄 거다.

-사업 실현 가능성 가점이 5점인데 어떤 부분이 포함되는 건지.

정우진▶공공이 LH나 이런 시행에 참여하는 쪽으로 그런 쪽으로 의견을 모아주시는 경우나 그다음에 상가가 상당히 좀 문제가 많다고 하지 않습니까. 그래서 공동주택 부분하고 상가 부분하고 이렇게 잘 뭔가 협조가 잘 되면 그런 부분까지 같이 상가 동의율 같은 걸 받아오는 경우에 그런 경우는 아무래도 실현 가능성이 더 높아진다고 보기 때문에 그런 경우에 대해서도 가점을 줄 수 있도록 열어놓은 겁니다.

-이번에 선도지구를 정할 때 왜 이번에 수도권만으로 제한할 필요가 있는지.

정우진▶준비 상황을 보면 저희가 법 만들기 전부터 어쨌든 5개 지자체랑 간담회도 하면서 만들어왔고, 지방은 아직 그렇게까지 인식이 높지 않은 걸로 이렇게 알고 있다.

그런 부분에 있어서 저희가 여기 5개 지자체 말고도 파악한 거로 노후 계획 도시 정의에 맞는 데가 전국에 한 111개 정도 되는 걸로 알고 있다. 그래서 저희가 권역별로 설명회 좀 진행하려고 합니다. 내일은 부산 간다. 그래서 설명회도 해서 많이 알려드리고 5개 신도시 외에 대해서는 내년에 본격적으로 좀 하려고 한다.

-이주 대책이 추가로 나오나.

정우진▶하반기에 어쨌든 기본 계획에 담겨야 되는 부분이라서 각 지자체별로 일단 검토를 하고 있는 부분이고 안을 만들고 있는 부분이고 그게 아직은 조금 설익었다고 저희가 보기 때문에 나중에 같이 설명하겠다. 

-지금 아파트 전셋값이 많이 오르고 있고 재계약 시즌이고, 임대차2법을 없애자는 얘기도 나오고 어려움이 많이 가중되는 상황이다.

정우진▶당연히 그런 우려가 있으신 거 잘 알고 있다. 그래서 다른 얘기를 통해서 말하겠다. 

-정관에서 이주 비용을 물리도록 한다는 게 법적으로 문제가 없는지.

임채현▶실제 저희가 삼성물산을 만났었는데 거기에 래미안 원베일리 할 때 6개 단지를 통합을 했었다. 근데 이주가 전혀 지연 없이 됐던 게 그 정관중의 하나가 그 내용이 들어갔었다고 한다. 그런 실제 사례들이 있어서 통합 재건축을 할 때 그런 거를 반영을 하면 더 원활하게 된다는 정비 사업 전문 관리업체나 시공사들의 의견이 있었다.

또 저희가 이주 수요를 주민 의견 받아서 할 건데, 이주 대책 수립을 하는데 예를 들어 멀리 가지 못하고 인근에 이제 거처를 옮겨야 된다 이런 사유들이 있으면 그게 다 이주 수요에 반영이 돼서 저희가 그것에 맞게 공급할 수 있게 해줄 거고 또 예를 들어 비용이나 이런 게 여력이 안 된다 했을 때는 이주 자금 지원 같은 게 이주 대책 안에 다 담기게 돼 있다.

-일반분양 가구 규모는 어느 정도 되는지.

정우진▶그거는 사실 좀 아직은 말하기에는 이른 단계 같다. 어쨌든 기본 계획에서 전반적인 도시별 용적률이 나온다. 지금 용적률이 분당 같은 경우는 한 180%대라고 얘기를 하고 만약에 300%까지 간다 그러면 그 차를 고려해서 아마 나오지 않을까 싶다.

-1기 신도시 재건축 시 관련 인프라가 포화가 될 거란 의견도 있다.

정우진▶인프라 부분은 공공 기여를 받는 부분이 있다. 그래서 공공 기여 받는 부분을 통해서 아마 좀 인프라 확충하는 부분도 같이 좀 고려가 돼야 될 것 같다.

그것도 다 기본 계획에 담겨 있는 부분이다. 사실 지금 조금 굉장히 좀 빨리 다가 급하게 추진하는 부분이 있긴 하다. 어찌 됐든 워낙 기대감이 높으시니까 일단 원래는 기본 계획이 된 다음에 선도 지구도 가야 하는 그런 건데 지금 같이 지금 동시에 진행을 지금 처음이다 보니까 그런 측면이 있다. 그래서 좀 더 구체적인 부분은 아마 연말 하반기에 말씀을 좀 드릴 수 있을 것 같다.

-만약 지방에서 기준이 돼서 재건축 한다고 하면 신청하면 되는 건가.

정우진▶이게 결국 선정은 지자체가 하는 거다. 국토부가 하는 게 아니고 거기가 준비가 되어 있어야 되는 측면이다. 부산시 이런 데서도 만약에 준비가 됐으면 하시면 하면 된다.

임채현▶저희도 계속 말씀드렸다시피 비수도권까지 다 참여하는 협의체를 마련을 하려고 계속하고 있다. 그래서 내일부터는 권역별 설명회를 좀 돌아다니면서 주민들 의견도 듣고 지자체도 참여 의향이나 이런 것들을 좀 종합적으로 확인을 하려고 한다.

그래서 선도지구 지정을 하려면 전체적인 주택 정비 대상 호수도 나와야 되고 그리고 정비를 몇 년에 걸쳐서 나눠서 할 건지 그리고 주변 주택시장 분석이나 이런 여건들이 다 종합적으로 돼야 되는데 아직 그런 지자체가 지방에는 1기 신도시 말고는 없는 비수도권에는 아직 없는 것 같고 그래서 이런 것들이 좀 준비가 돼야 되고 저희가 이제 선도지역을 그냥 하는 게 아니라 특별 정비구역 안이 나온다. 지자체별로 그 안에서 선도지구 동의율 같은 걸 다 얻어서 신청을 하는 거기 때문이다.

특별 정비 구역도 묶었을 때 지자체가 임의로 묶은 게 아니라 총괄계획과를 통해서 다 주민 의견을 수렴을 해서 묶을 수 있는 단지들을 묶는다. 이게 지자체 지방에서는 아직 그런 것들이 진행됐다는 얘기를 전혀 아직 들어보지 못해서 이런 것들까지 준비를 좀 해야 할 것 같다. 저희가 그런 걸 좀 빨리할 수 있게 같이 붙어서 원하는 대로 조속히 할 수 있도록 지원을 할 예정입니다.

-전세시장 불안을 차단하겠다고 했는데, 2026년에 입주 물량이 최소라는 통계들이 좀 나오고 있다. 그게 맞물리면 전세 시장 불안이 불가피할 것 같은데.

정우진▶당연히 그런 지적이 있으신 걸로 알고 있다. 그래서 어쨌든 그런 부분까지 지금 저희가 같이 봐서 이주 대책 하반기에 기본 계획에 발표할 때 그때 좀 같이 말씀을 드리겠다.
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