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전세 피해자, 집 경매시 '감정-낙찰' 차익 받고 무상거주 [일문일답]

[전세사기대책]"야당안은 돈만 받고 살 집은 없는 구조"
"정부안 바로 시행 가능…법 개정 후 소급 적용할 것"

[편집자주]

박상우 국토교통부장관이 27일 오후 세종시 정부세종청사에서 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안을 발표하고 있다.2024.5.27/뉴스1 © News1 김기남 기자
박상우 국토교통부장관이 27일 오후 세종시 정부세종청사에서 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안을 발표하고 있다.2024.5.27/뉴스1 © News1 김기남 기자


'선구제 후회수'를 골자로 한 전세사기 특별법 개정안의 국회 통과가 초읽기에 들어간 가운데 정부가 야당안보다 진일보한 형태의 지원책을 제시하고 나섰다.

국토교통부는 27일 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안'을 발표했다.

이번 방안은 전세사기 피해자가 한국토지주택공사(LH)에 '우선매수권'을 양도한 경우 이를 활용해 LH감정가보다 낮은 가격에 주택을 낙찰받고, 여기서 발생한 '차익'을 피해자에게 지원하는 게 핵심이다.

예컨대 LH감정가 1억 원짜리 피해주택이 경매에 부쳐져 1회 유찰(최초 감정가 대비 30% 저감)돼 7000만 원에 입찰이 진행되면, LH는 피해 임차인에게 양도받은 우선매수권을 사용해 해당 주택을 낙찰받는다.

입찰가는 LH 내부 기준을 적용한다. 만약 7500만 원(낙찰가율 75%)에 낙찰받게 된다면 2500만 원의 차익은 고스란히 피해 임차인 지원에 사용된다. 특히 퇴거를 희망하는 임차인은 그 즉시 2500만 원을 돌려받을 수 있다.

이 밖에 전세사기 피해자 전용 정책대출 요건을 완화해 금리 부담을 낮춰주고, 위반건축물·신탁·다가구 등 전세사기 피해주택 '사각지대' 해소하는 방안도 담겼다.

다음은 김규철 국토부 주택토지실장, 박병석 전세사기피해지원단장, 이장원 피해지원총괄과장과의 일문일답.

-경매차익과 관련 은행대출이 선순위이고, 세입자 보증금도 포함될텐데 이것을 제외하고 차익이라고 남을 만한 것이 있는지.
▶(김규철)LH가 새로운 공공임대주택을 매입한다고 볼 때 결국 감정가로 매입하는데, 피해주택을 경락 받으면 낙찰가라는 게 몇 번 유찰되면 더 낮아진다. 감정가와 낙찰가 차이가 커진다는 것이다. 지역에 따라 다르다고 하지만 평균 60~70%고 높은 곳은 그 이상 될 수도 있지만 30% 전후 차액이 발생할 수 있다. 임차인들이 공공임대주택 거주할 때 보증금 형태로 전환하면 월차임이 빠져나가는 형태로. 경매차익을 통해 공공임대주택에서 안정적으로 거주할 수 있다.

-월세 기준인지, 전세는 안되는지.
▶(김규철)보증금 기준 자체는 보증금 비율이 높을 수도 월세 비율이 높을 수도 있는데 상관없이 공공임대주택에 거주할 수 있는 보증금 형태로 전환해, 비용부담 없이 살 수 있도록 하겠다는 것이다.

-은행 저당이 들어간 부분을 제외하고 세입자가 들어간 보증금 빼면 남는 게 있는지.
▶(박병석)선순위 나눠준다는 건 차익이 아니라 낙찰가 부분이다. LH가 법원에 제출하면 법원이 낙찰가 갖고 근저당권자 등 나눠주는 식이다. 낙찰가 안에서 임차인 몫을 배당하는 건 우리 발표와 상관없이 이미 받는 것이다. LH는 기대하지 않았던 차익을 임차인에게 돌려드리겠다는 의미다.

-배당도 받고 차익도 돌려준다는 것인지.
▶(김규철)경매 차익 얼마나 나올지는 주택 형태와 지역 등에 따라 다른데, 전체 평균치 추산하면 반드시 그렇다고 할 순 없겠지만 다세대, 연립이 1억 7000만 원 정도가 평균이라고 했을 때 경매차익이 3000만~4000만 원 정도 나올 것으로 본다. 지방은 낮을 수 있는데 평균적으로 그렇게 나온다는 것이다.

-100%는 아닌지.
▶(김규철)경매차익이 2억 5000만 원이고. 낙찰가 8억 5000만 원일 때, 앞의 선순위 근저당권 4억 5000만 원이 있다면, 은행은 1순위니까 먼저 주고, A와 B 임차인은 1억 5000만 원이 각각 있으니 합쳐서 8억 원이다. 그에 대해서는 미리 배당이 나간다. 4번의 C는 1억 원으로 받을 수는 있는데 5000만 원 밖에 안 남았으니, 5000만 원 손해다. 뒤의 4~7순위는 피해를 보게 되는 것이다.
다만 4번은 5000만 원만 피해, 나머지는 1억 5000만 원 정도 손해를 본다. 그 순서에도 2억5000만원을 비율대로 나눠주겠다는 것이다.

-경매차익으로 보증금 안분하는 것보다 한 채라도 더 피해주택 사서 공공임대로 돌리는 게 지원을 더 넓히는 것 아닌지.
▶(김규철)피해자들이 지금 1만 7000명 가까이 되는데 피해자 한 명 한 명이 주택 거주하면서 피해를 본 사람들이다. 그 피해자에 대해 일차적으로 경매로 그 집에서 쫓겨난다거나 하는 상황이 안 생겨야 하니까 거주 안정 보장한다는 게 일차 목적이다. 또 그 집에만 살면 피해자들이 잃어버린 보증금에 대한 불만 있을 수 있으니 경매 차익 부분으로 보전한다는 것이다. 원래 LH가 낙찰가/감정가 차익을 피해자들에게 돌려주는 형태로 가져가겠다는 것으로, 이 분들은 거주 안정성 가지면서 피해 만회하는 식이다.

▶(박병석)경매과정이 법원이 뭘 할 수 있는 상황 아니다. 빠르게 공정하게 집행하니까 LH가 낙찰 못 받는 경우 있을 수 있는데, 그런 경우 제외하면 피해자가 우선매수권을 넘겨주면 다 살 것이다.

-감정가가 1억 원 짜리 빌라가 유찰돼서 70% 됐을 때, 근저당권자가 바지 입찰자 내세워서 1억 2000만 원에 써버리면 LH 입장에선 차액 발생 안 되는 것 아닌지.
▶(박병석)다세대빌라 경락, 낙찰가율 떨어지는 상황 많아서 그런 일 별로 없을 듯하다. 꼬리표가 있어서 경매 참여 못하고 있다. LH도 투찰기준이 있다. 민감한 정보이기 때문에 공개되면 제3의 세력이 악용할 수 있어서 공개 못한다. 그 경우 고민해 봐야 한다. 감정가보다 높게 살 순 없다.

▶(이장원)다른 공공임대주택에서 무상으로 할 수 있도록 재정지원 예정이다.

-10년 무상 거주하고 돈도 돌려받는 메리트가 있다고 하는데 얼마나 돌려줄 수 있는지 궁금하다.
▶(김규철)지금 야당 개정안 자체가 경매를 통해 모든 보증금 채권액이 얼마나 될지 가치평가하기 어려워서 경매 차익도 얼마가 될 지 모른다.

-공공임대주택 안 가고 퇴거하겠다는 임차인 많으면 LH가 부담해야 할 것 같은데 그 금액이 어느 정도 수준인지.
▶(김규철)추가 예산 소요가 없다. 장부상 이익이 발생하는데 그걸 돌려주겠다는 것이다.

-LH 조직이 전부 담당할 수 있는 일인지.
▶(박병석)임차보전금 손실금 회복에 필요한 게 부도임대법 공공주택특별법 그대로 쓰이는 것이다. 20072008년 경매직이라고 해서 해서 외부에서 한시적으로 전문직 채용해서 입찰 참여시켰다. 현재 매입임대 담당들이 힘들어하니 보강하고, 또 외부에서 충원해서 업무 감당하도록 해야 할 것 같다.

-1억 7000만 원 짜리 짜리 1억 3000만 원에 낙찰 받으면, 4000만 원 차액이 나오고, 이 집에 피해자가 10년 무상으로 살도록 하고. 월세 10년 치로 월세 30만 원이면, 3600만 원 빼고 400만 원 돌려받고 나가든지 싼 값에 10년 더 살든지 하는 것인지.
▶(박병석)그렇다. 야당 안도 가치평가 할 때 채권 다 사는데 돈만 받고 나가는 것이다. 최우선변제금을 받든지, 가치평가 받든지. 이 분이 살 수 있는 집은 더 없다. 정부안은 돈도 주지만 그 집에 살 수 있도록 하겠다는 것이다.

-HUG는 선구제 후회수 업무 행정비용으로 3000억~4000억 원이 소요된다고 했는데, 그 정도 필요한 것인지.
▶(박병석)내부적으로도 확인해야 한다.

-경매차익이 2000만 원이고, 월세 30만 원씩 10년 살면 LH는 손해 보는 것인데.
▶(이장원)재정 지원이 있어야 한다. 매입임대주택 5조 3000억 원은 있고 추가로 투입하는 것이라서, 엄청난 규모의 행정비용이 들진 않을 것 같다. 지금도 많은 인력과 예산 있다.

-정부안 시행 시점은.
▶(김규철)현재 사는 집에 계속 살면서 안정적으로 거주할 수 있는 부분은 바로 할 수 있다. 법 개정 전이라도 LH로 하여금 경매 적극 참여하도록 해서 법 개정 이후 경매차익 발생했을 때 줄 수 있도록 소급해서 할 계획이다. 다만 법 개정이 돼야 차액 지급이 가능하다.

-한시법인데 시한 끝난 후 낙찰 예정일이 잡힌 경우는.
▶(이장원)한시법 안에서 피해자를 결정한다. 그 지원은 효력이 계속 남아있다.

-결국 LH 통해 지원하겠다는 것 아닌지.
▶(이장원)주거안정에 초점 두고 있고, 직접 현금을 주는 게 아니기 때문에 직접 지원과는 다르다.

-전세대책 발표가 미뤄지고 있는데.
▶(김규철)전세시장도 현재 고점 대비 85% 수준이다. 수도권 아파트 쏠림현상은 국지적으로 다른 양상 보인다. 전체적으로는 관리하면서 예의주시할 필요가 있다고 보고 있고, 대책으로 내용이나 시기는 좀 더 논의 거쳐서 판단할 필요가 있다. 규제 관련해선 TF 운영하면서 운영사항 검토할 부분 있고 빠르게 발표할 예정이다.

-매물 많은 상황에서 경매 지연된 것도 있는데, 정부 대책도 시간이 오래 걸릴 것 같다.
▶(김규철)전체 1만 7000명 동시에 생각하면 불가능한데 경매 시점도 차이가 있을 수 있고 경매시장에서 전체적으로 소화할 물량도 제한적일 수 있지만 경매 차액을 통해 피해자 지원하는 새로운 구도로 제시됐다. 그러면 피해자 입장에서 당초 경매시장에서 적극 매수할 수 있는 것에 대해 소극적일 수 있는데 이런 혜택이 있다면 좀 더 적극적으로 매수청구권으로 LH가 매입할 계기가 생길 것 같다. 경·공매 유예가 많이 돼 있고 실제 경매시장에 나온 게 많지 않긴 한데 그런 부분이 실제 경매 시기 도래하면 실제 실적이 많이 나올 수 있다고 본다.

▶(박병석)경매 성사율이 20% 정도다. 서울은 4000건, 전국 5000건 정도인데, LH가 의무적으로 매입하겠다고 발표했으니 적극적으로 참여할 것이다.

-10년간 거주하지 않는 경우에 대한 다른 지원방안은 없는지.
▶(박병석)경매차익이 많을 수도 적을 수도 있는데 무상으로 사는데 부족하면 국고로 임대료 지원하니까 선택할 수 있다.

-LH 감정가와 법원 감정가가 다른지.
▶(박병석)목적이 다르다. 법원 경매절차에 따라 정리한 다음에 권리관계 순서대로 배당받는 것이다 보니까 법원 감정가는 시세 기준을 상회하는 경우가 있다.

-다가구 확정일자도, 계약체결 전에 볼 수 있는 건지.
▶(이장원)20가구가 있고 보증금 더해보면 내 앞에 몇 명 있는지, 보증금 합계가 어느 정도인지 가늠할 수 있다.

-전세사기 피해자 기준 조정은.
▶(박병석)법적 요건 있는데 단순 미반환으로 하는 경우도 많아서, 법적 요건 완화나 어떤 요건 갖춰서 해야 한다. 다수의 전세사기 사건 있어야 하고 법적 개정 해야 하는 상황이다.

-연립 다가구 낙찰가율 최신 평균은.
▶(박병석)다세대 연립주택의 최근 1년간 평균은 서울 강서구 69.9%, 미추홀 63.8%. 전국 67.8%다. 작년까지 기준이고 올해 보면 더 떨어질 걸로 본다.
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