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악성 미분양 주택 '소방수' 온다…'CR리츠' 가동 초읽기

전국 준공 후 미분양 주택 1.2만가구, 8개월 연속 증가세
국토부, CR리츠 '흥행몰이' 성공…"업계는 옥석 가리기"

[편집자주]

인천 연수구 송도신도시 신축아파트 공사현장.(자료사진) 2023.12.26/뉴스1 © News1 김도우 기자
인천 연수구 송도신도시 신축아파트 공사현장.(자료사진) 2023.12.26/뉴스1 © News1 김도우 기자

부동산 경기 침체 여파로 준공 후 미분양 주택이 전국에 쌓여가고 있는 가운데 이르면 올 하반기부터 기업구조조정리츠(CR리츠·Corporate Restructuring REITs)가 본격적으로 작동할 전망이다.

27일 국토교통부에 따르면 국토부는 이르면 내달부터 CR리츠 설립을 위한 등록 작업에 착수한다. 앞서 정부는 올 초 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 일환으로 CR리츠에 대한 지방 미분양 주택 매입을 지원하겠다 밝힌 바 있다.

이에 따라 향후 CR리츠가 이른바 '악성 재고'로 불리는 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 정부 차원의 각종 세제혜택이 부여된다. 내년 12월까지 취득한 주택에 한해서는 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억 원 이하 주택은 1%)로 낮춰주고, 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산도 배제된다.

ⓒ News1 윤주희 디자이너
ⓒ News1 윤주희 디자이너

이처럼 정부가 CR리츠 정책을 다시금 꺼내든 건 과거 미분양이 급증했던 2009년과 2014년 총 3404가구의 준공 후 미분양 주택을 해소한 경험이 있기 때문이다.

지난 3월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 총 1만 2194가구로, 전월(1만1867호) 대비 2.8%(327호) 늘었다. 이는 지난해 8월부터 8개월 연속 증가세다.

4월 8일 금융투자협회에서 열린 관련 설명회에 시행사와 시공사, 신탁사 업계의 종사자 수백명이 참석한 모습. 2024.4.8/뉴스1 ⓒ News1 항보준엽 기자
4월 8일 금융투자협회에서 열린 관련 설명회에 시행사와 시공사, 신탁사 업계의 종사자 수백명이 참석한 모습. 2024.4.8/뉴스1 ⓒ News1 항보준엽 기자

국토부는 이번 역시 상당 규모의 준공 후 미분양 주택이 소화될 것으로 기대하고 있다.

국토부 관계자는 "지난달 진행한 '가수요 조사'에서 기대 이상의 신청이 들어왔다"며 "일부 대기업이 자체 검토하는 물량까지 더하면 실제 매입되는 물량은 더 늘어날 것으로 예상된다"고 전했다.

실제 지난달 국토부가 주최한 관련 설명회의 경우 예상보다 많은 인원이 몰리면서 급히 설명회 장소를 바꿨을 만큼 CR리츠 흥행은 어느 정도 예견됐던 부분이다.

ⓒ News1 윤주희 디자이너
ⓒ News1 윤주희 디자이너

특히 자금난에 빠진 시공사 입장에선 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 본PF(프로젝트 파이낸싱)대출을 상환할 수 있고, 일정 기간 임대 운영 후에는 분양전환이란 확실한 출구전략이 마련돼 매력도가 높은 편이다. 2009년 운영된 CR리츠 역시 이같은 방식으로 2~4년 후 미분양 주택을 100% 매각한 바 있다.

다만 전문가들은 비인기·비선호 지역의 악성 물량은 쉽사리 해소되지 않을 거란 분석이다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "소위 신용등급이나 에쿼티(자기 자본)가 높은 건설사야 문제가 없겠지만 그렇지 않은 건설사들은 정부가 세제혜택을 준다 해도 외부 자금 수혈이 어려워 사업에 뛰어들기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

그러면서 "기본적으로 준공 후 미분양 주택은 위치가 안 좋은 비인기 지역에 있고, 임대도 잘 안 나갈 수 있다"며 "가격 경쟁력이 없으면 운영 수익률까지 낮기 때문에 건설업계의 옥석 가리기가 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.
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