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"관리비, 임대료와 별개"…法, 양도세 절세 '꼼수' 제동

관리비 포함해 임대료 환산 가액 '기준시가'보다 높여 절세

[편집자주]

서울행정법원 전경.
서울행정법원 전경.

청소 등의 비용으로 지급하는 관리비는 임대료로 볼 수 없다는 법원의 판단이 나왔다. 이는 관리비를 임대료에 포함해 양도소득세를 줄이는 '꼼수'에 제동을 건 것으로 풀이된다. 

3일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정4부(부장판사 김정중)는 A 씨가 용산세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과 처분 취소 소송에서 원고 패소로 판결했다.

서울 서초구 소재 건물을 118억 8900만 원에 취득한 A 씨는 2018년 자녀 2명에게 부동산 지분을 절반씩 증여했다. 이에 따라 자녀들은 부동산 대출금 40억 원과 임대차 보증금 6억 8000만 원에 관한 채무도 함께 지게 됐다.

A 씨는 또 본인이 보유한 서초동 토지를 자녀에게 절반씩 증여했다. 자녀들은 이와 관련한 임대차 보증금 3000만 원 채무도 승계했다.

A 씨의 자녀들은 건물 증여재산 가액으로 임대료 환산 가액 60억 7054만 원, 증여에 따른 양도차손으로 41억 2346만 원을 예정 신고했다. 상·증세법에서는 기준시가와 임대료 환산 가액 중 더 큰 금액을 증여재산 가액으로 산정한다.

이후 A 씨는 반포동의 또 다른 토지와 건물을 팔면서 앞선 양도차손을 반영해 양도소득세 8억 1100만 원을 신고·납부했다.

그러나 세무 당국은 A 씨가 임대료 환산 가액에 임차인들에게 받은 '관리비'를 포함했다는 점을 문제 삼았다. 관리비를 임대료에서 포함하지 않을 경우 임대료 환산 가액보다 기준시가가 더 커지기 때문이다. 이 경우 증여재산 가액을 기준시가로 평가하는 것은 물론 부동산 취득가액은 실지거래가액이 아닌 기준시가로 계산하게 돼 양도차 손액이 줄게 된다.

이에 따라 세무 당국은 A 씨에게 서초동 건물·토지 증여에 따른 양도소득세 4억 1181만 원과 반포동 토지·건물에 관한 양도소득세 23억 9223만 원을 각각 부과했다.

A 씨는 관리비가 임대료에 포함된다고 주장했으나 재판부는 임대료와 관리비가 별개의 성격을 가진 것으로 판단했다.

재판부는 "증여가 이뤄질 당시 건물 임차인들로부터 받은 금액(관리비)은 임차인이 임대 건물을 사용·수익하면서 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 봐야 한다"며 "임대료로 볼 것은 아니다"라고 판시했다.

이어 "A 씨가 임차인들에게 받은 금액은 건물 공용 부분의 청소·관리·수리 등에 사용된 것으로 보이므로 부동산의 객관적 교환가치에 대한 대가로 지급된 것으로 볼 수는 없다"고 덧붙였다.
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